Apr 01

Lakáspiaci helyeztjelentés: járvány előtt és után

Hogyan indult 2021 a lakáspiacon, és hogyan befolyásolta a koronavírus-járvány okozta válság az ingatlanárakat? Cikkünkben ezekre a kérdésekre keressük a válaszokat, de előtte megnézzük, hogy a legújabb KSH-kutatás szerint hogyan alakult a lakáspiac az elmúlt évtized végig, és milyen tendenciák azok, amelyeket most újraírhat a válság.

 

Növekvő forgalom, növekedő árak

A Központi Statisztikai Hivatal (KSH) által kiadott statisztikák – melyekkel 2019-cel bezárólag rendelkezik a KSH– szerint az ezredforduló óta 2004-ben épült a legtöbb lakás. Az ezután beállt csökkenés mélypontja 2013-ban volt, azévben ugyanis 10 ezer alá csökkent a felépült lakások száma. 2016-tól tapasztalhatunk növekedést, feltehetően a családi otthonteremtési kedvezmény bevezetésének, illetve az újépítésű lakások áfakulcsának csökkentésének köszönhetően. Az élénkülés hátterében állhat az is, hogy a hitelpiacon elérhetővé váltak a lakásépítés finanszírozására szolgáló, támogatott és/vagy alacsony kamatszinten elérhető lakáshitelek. A növekedés lassul ugyan, de így is 21 ezer lakást vettek használatba 2019-ben.

 

A KSH által vizsgált időszakban óriási növekedés volt tapasztalható a piacon. Míg 2015-ben naponta átlagosan 9 új és 358 használt lakást értékesítettek, ez a szám 2019-ben már 31 és 399 volt. Ugyanakkor a teljes lakáspiaci forgalom 5 év bővülés után megtorpant, ez különösen a használt lakások értékesítésén látszik, hiszen azok terén 2019-ben kevesebb tranzakció volt, mint az azt megelőző évben. A 2015 és 2019 közötti időszakban a kereslet erős hatást gyakorolt a lakásárakra is. A vételárak 70%-kal, a lakbérek 43%-kal emelkedtek ezalatt a négy év alatt, mindeközben a lakásépítések fajlagos költsége csak 28%-kal nőtt. A legmagasabb használtlakás-átlagárak 2019-ben Budapest-tekintetben az V. kerületben (973 ezer forint/m2), vidéken pedig a Budakeszi járásban (500 ezer forint/m2) voltak.

 

Területi különbségeket nem csak az árak tekintetében fedezhetünk fel az adatokat vizsgálva. A 2015 és 2019 között épült lakások tízezer lakosra jutó száma szempontjából óriási különbség érzékelhető az ország keleti része, valamint a nyugati országrész és a főváros között. Míg Magyarország keleti felében a legtöbb régióban az 50-et sem éri el a tízezer lakosra jutó újonnan épült lakások száma ebben az időszakban, Budapest és Balaton környékén a legtöbb régióban 100-nál is több ez a szám. Az ország nyugati, főként északnyugati területére szintén igaz, hogy sokkal több lakás épült lakossági arányt tekintve, mint Kelet-Magyarországon. Azok a régiók, ahol nagyobb volt a lakásépítési hullám, ott az árak is jóval dinamikusabban nőttek, egyes balatoni és főváros környéki régióban 200-300 százaléka volt a 2019-es négyzetméterár a 2015. évinek. Használtlakások szempontjából a trend egyértelműen Budapest a legszembetűnőbb, itt a legtöbb kerületben a 2015-ös négyzetméterár 200 százaléka volt a 2019-es.

 

2015 és 2019 között figyelve a lakáspiacot tehát elmondható, hogy óriási különbségek voltak a tendenciákat illetően egyes régiók között. Ami viszont az ország teljes területéről elmondható, hogy a nagy mozgásban lévő ingatlanpiacon nagyon komoly áremelkedés volt tapasztalható, amelyről sokan azt gondolták, hogy – 2008-as mintára – megakad majd a járvány okozta válság következtében.

 

Nem okozott jelentős árcsökkenést a járvány

Tovább haladva az idővonalon elérkezünk 2020-ba, a koronavírus-járványhoz, amelynek kezdetekor mindenki azt várta, hogy drasztikus csökkenésnek indulnak majd a lakásárak, ez azonban nem következett be. A Portfolio cikkéből kiderül, hogy ahhoz, hogy növekvő tendencia után a lakáspiacon komoly áresés menjen végbe, jóval több tényező együtt állása szükséges. Ha a 2008-as gazdasági válságot vesszük alapul, ott a lakásárak zuhanását a krízis következményeképpen megugró munkanélküliség, alacsonyabb jövedelem, a nemteljesítő jelzáloghitelek magasabb aránya, a szigorúbb hitelezési kritériumok, a magasabb kamatlábak és a fejlesztői tőkehiány közösen eredményezhették. Magyarországon 2020 során nagyjából egy százalékponttal emelkedett a munkanélküliségi ráta, a bruttó átlagkereset nőtt, és a hiteltörlesztési moratórium is megkönnyíti a lakosság és a vállalatok válságkezelését. Mindez azt eredményezi, hogy jobb állapotban van a gazdaság, mint a 2008-as válság elején, így maximum minimális árcsökkenés vagy az emelkedés mérséklődése látszik a lakáspiacon. Hosszabb távon stagnálást várnak a szakértők.

 

Az Ingatlan.com felmérése alapján 2021 meglehetősen élénken indul a lakáspiac szempontjából, feltehetően az állami lakásprogram tavaly év végén bejelentett új elemeinek köszönhetően. Csupán 2%-kal kevesebb lakóingatlannak lett új gazdája januárban, mint egy évvel azelőtt, a járvány kitörését megelőzően. A használtlakások iránti érdeklődés száma viszont 23%-os növekedést mutatott, ebből is látszik, hogy az állam által kiírt program élénkíti a piacot, annak ellenére, hogy a válság nem okozott komoly árzuhanást. (Forbes)

 

A Takarék Index elemzői egyébként az ingatlan-adásvételek számának növekedésére számítanak idén, ez a szám tavaly visszaesett. A 2021-es előrejelzés szerint az első félév gyengén alakulhat a lakáspiacon, de aztán növekedésnek indul majd a lakástranzakciók száma, köszönhetően a bejelentett támogatási programoknak. A lakásárak változása az elemzők szerint éves szinten -2 és +4 százalék között lehet. A fellendülés szempontjából is lehetnek területi különbségek, függően attól, hogy az adott helyszínt mennyire érintette a járvány, Budapesten a belváros gyengébben szerepelhet, míg az agglomerációs települések kedvezőbb helyzetben lehetnek majd idén. Mindenesetre afelől nem lehet kétségünk a Takarék Index elemzői szerint, hogy a 2020-as visszaesés átmeneti, a járvány lecsengése utáni nyitásokkal fellendül majd a lakáspiac.

Iratkozzon fel hírlevelünkre!

A legfrissebb gazdasági hírek, minden nap.